Tko plaća popravke: vlasnik ili stanar?

Pitanje tko plaća popravke u iznajmljenom stanu izvor je čestih nesporazuma između vlasnika i stanara. Zakon o obveznim odnosima jasno definira podjelu odgovornosti, ali praksa je često drugačija. Ovaj vodič pomaže i vlasnicima i stanarima razumjeti svoja prava i obveze – bez nepotrebnih sukoba.

Zakonski okvir – što kaže Zakon o obveznim odnosima

Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18), podjela troškova održavanja jasno je definirana kroz članke 550-554:

• Vlasnik (najmodavac) odgovara za održavanje stvari u stanju prikladnom za ugovorenu uporabu i za veće popravke
• Stanar (najmoprimac) odgovara za sitne popravke i tekuće održavanje uzrokovano redovitom uporabom

Ključna razlika je između nužnih (kapitalnih) popravaka i sitnih popravaka. Zakon ne definira egzaktne novčane granice, ali sudska praksa i stručna literatura daju jasne smjernice.

Što plaća vlasnik stana?

Vlasnik snosi troškove svih radova koji se odnose na strukturu objekta, instalacije i veće kvarove koji nisu uzrokovani nepažnjom stanara:

• Krov i fasada – sanacija krovišta, popravak fasade, zamjena oluci
• Vodovodne instalacije – zamjena dotrajalih cijevi, popravak curenja u zidu, zamjena bojlera (ako je postojao pri useljenju)
• Električne instalacije – zamjena dotrajale elektroinstalacije, popravak razvodnog ormara, zamjena osigurača
• Stolarija – zamjena prozora i ulaznih vrata kada su dotrajali od starosti
• Grijanje – popravak ili zamjena sustava centralnog grijanja, radijatora, kotla
• Vlaga i plijesan – ako je uzrokovana konstrukcijskim nedostatkom (toplinski most, loša izolacija), a ne ponašanjem stanara
• Bijela tehnika – zamjena ugrađenih aparata koji su bili dio stana pri najmu (perilica, hladnjak, pećnica) ako su se pokvarili uslijed starosti

Okvirni godišnji troškovi za vlasnika prosječnog stana od 60 m² kreću se između 500 i 2.000 EUR, ovisno o starosti objekta.

Što plaća stanar?

Stanar je odgovoran za sitne popravke i tekuće održavanje uzrokovano svakodnevnom uporabom:

• Zamjena žarulja, osigurača, utičnica i prekidača ( po komadu)
• Zamjena brtvi na slavinama ( po slavini)
• Čišćenje sifona i odvoda ( za poziv vodoinstalatera)
• Sitni popravci žbuke i bojanje – tragovi namještaja, rupe od slika ()
• Zamjena WC daske, tuš crijeva, tuš glave ()
• Održavanje čistoće i higijenski minimum koji sprječava nastanak plijesni od kondenzacije

Općenito, pravilo je: troškovi do 1% godišnje najamnine terete stanara, a iznad toga vlasnika.

Siva zona – najčešći sporovi

Pokvareni bojler

Ako je bojler bio u stanu pri useljenju i pokvario se od starosti – plaća vlasnik. Ako ga je stanar oštetio neadekvatnom upotrebom – plaća stanar. Praktično, bojler stariji od 10 godina smatra se dotrajalim.

Plijesan u kupaonici

Ako plijesan nastaje zbog lošeg prozračivanja od strane stanara – stanar plaća čišćenje. Ako je uzrok toplinski most ili loša ventilacija konstrukcije – vlasnik plaća sanaciju.

Začepljen odvod

Ako je začepljenje u stanu (sifon, odvod umivaonika) – plaća stanar. Ako je začepljenje u vertikalnom stupu koji je zajednički za cijeli objekt – plaća vlasnik ili zgrada.

„Najčešći razlog sporova je nedostatak pisane dokumentacije. Usmeni dogovori ne vrijede ništa pred sudom. Svaku popravku, svaki dogovor, svaku reklamaciju – stavite u pisani oblik. E-mail je sasvim dovoljan.” – Zvonimir Toldy, dipl. ing. građ.

Kako riješiti spor?

Ako dođe do neslaganja, preporučujemo angažiranje neovisnog sudskog vještaka građevinske struke ( za nalaz) koji će utvrditi uzrok kvara i tko snosi odgovornost. Ovo je višestruko jeftinije od sudskog spora koji prosječno traje 2-4 godine i košta 2.000-10.000+ EUR u odvjetničkim troškovima.

Trebate stručnu procjenu stanja stana ili vještačenje uzroka kvara? IngKvaliteta nudi nepristran stručni pregled s pisanim nalazom. Nazovite 099 280 0350 ili pišite na info@ingkvaliteta.com – pomažemo vlasnicima i stanarima da izbjegnu skupe sporove.